Modalidade permite utilizar imóveis como garantia para acessar recursos sem precisar vender o patrimônio; concessões avançaram no Brasil em 2026

O patrimônio imobiliário dos brasileiros começa a assumir uma função que vai além da moradia ou do investimento de longo prazo. Com o avanço do home equity no país, proprietários podem utilizar casas, apartamentos e outros imóveis como garantia para obter crédito e direcionar os recursos para diferentes projetos.

Também chamado de crédito com garantia de imóvel, o home equity ainda representa uma parcela relativamente pequena do mercado brasileiro, mas vem registrando crescimento. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), citados pela CashMe, apontam que as concessões da modalidade somaram R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, avanço de 30,9% em comparação ao mesmo período de 2025.

A carteira total chegou a R$ 34,1 bilhões no período. O movimento chama atenção para uma possibilidade ainda pouco conhecida por parte dos proprietários: utilizar o valor acumulado em um imóvel para acessar crédito sem precisar vender o bem.

Na prática, o proprietário oferece o imóvel como garantia e, após análise da operação, pode receber uma parcela de seu valor em forma de crédito. Durante o contrato, continua utilizando o imóvel normalmente, inclusive para moradia ou locação.

O que é home equity?

Home equity é o nome utilizado no mercado para o empréstimo ou crédito com garantia de imóvel.

O funcionamento parte de uma lógica relativamente simples: quando existe uma garantia real vinculada ao contrato, o risco da operação para o credor é diferente daquele encontrado em modalidades de crédito sem garantia.

O imóvel é vinculado ao contrato por meio da chamada alienação fiduciária. Isso não significa que o proprietário precise sair da casa ou deixar de utilizar o patrimônio durante o pagamento.

Ele mantém a posse direta e pode continuar morando ou, conforme as condições da operação, alugando o imóvel. A garantia permanece vinculada ao contrato até a quitação da dívida.

Esse é um dos pontos que diferenciam o home equity da venda de um imóvel. Em vez de se desfazer do patrimônio para transformar seu valor em dinheiro, o proprietário utiliza o próprio bem como garantia para obter recursos.

Mercado de home equity cresce no Brasil

Os números recentes ajudam a dimensionar o avanço da modalidade.

Somente no primeiro trimestre de 2026, as concessões de home equity chegaram a R$ 3,166 bilhões, crescimento de 25,83% em relação ao mesmo período do ano anterior, segundo dados da Abecip citados pela CashMe.

No acumulado do primeiro semestre, o crescimento chegou a 30,9%.

Apesar do avanço, o crédito com garantia de imóvel ainda possui espaço para crescer no país. Segundo levantamento mencionado pela CashMe, a modalidade corresponde a aproximadamente 3,5% do volume movimentado pelo mercado imobiliário brasileiro.

O cenário aproxima dois segmentos importantes da economia: o mercado imobiliário e o mercado de crédito.

Um imóvel passa a representar não apenas patrimônio acumulado, mas também um ativo que pode ser utilizado como garantia em uma operação financeira.

Quanto é possível conseguir com um imóvel?

O valor disponível depende da avaliação do imóvel, da instituição e da análise de crédito.

A proporção entre o crédito concedido e o valor do patrimônio é conhecida como Loan-to-Value (LTV).

Se uma instituição trabalhar com LTV máximo de 60%, por exemplo, um imóvel avaliado em R$ 500 mil poderá permitir, considerando exclusivamente esse limite, uma operação de até R$ 300 mil.

Isso não significa que todo cliente receberá automaticamente o percentual máximo.

Dados da Abecip referentes ao primeiro semestre de 2026 indicam que o LTV médio das operações ficou em aproximadamente 33%. O valor médio contratado foi de R$ 267 mil e o prazo médio chegou a 13 anos.

A avaliação do patrimônio, portanto, é apenas uma das etapas. A capacidade de pagamento e as demais condições da operação também precisam ser analisadas.

CashMe oferece home equity de até R$ 25 milhões

Entre as empresas especializadas nesse mercado está a CashMe, fintech do Grupo Cyrela com atuação nacional.

No Crédito com Garantia de Imóvel da CashMe, o cliente pode solicitar entre R$ 50 mil e R$ 25 milhões, com possibilidade de acessar até 60% do valor de avaliação do imóvel.

O prazo pode chegar a 240 meses, equivalente a 20 anos, e a modalidade está disponível para pessoas físicas e jurídicas.

Os recursos possuem uso livre.

Dessa forma, o dinheiro não precisa necessariamente ser utilizado no próprio imóvel colocado como garantia. Entre as possibilidades apresentadas pela empresa estão reforma ou compra de imóvel, abertura de negócio, capital de giro e organização de dívidas.

Segundo dados institucionais divulgados pela CashMe, a companhia já contabiliza mais de 9 mil clientes atendidos e R$ 6 bilhões em crédito originado.

Quais imóveis podem ser utilizados no home equity?

As regras variam conforme a instituição responsável pela operação.

Na CashMe, podem ser analisados imóveis residenciais, comerciais e terrenos urbanos que atendam aos critérios da operação e estejam com a documentação regularizada.

Outra possibilidade é utilizar um imóvel que ainda esteja financiado.

Nesse caso, existe uma particularidade: o saldo devedor precisa entrar no cálculo.

Segundo a CashMe, a soma do crédito solicitado com o saldo devedor do financiamento não pode ultrapassar 60% do valor de avaliação do imóvel.

Imagine um apartamento avaliado em R$ 600 mil que ainda possua saldo devedor de R$ 200 mil.

Considerando um limite máximo de 60% do valor do patrimônio, a operação total poderia chegar a R$ 360 mil. Com R$ 200 mil destinados à liquidação do saldo existente, restariam até R$ 160 mil disponíveis, sujeito à análise e aprovação.

A possibilidade amplia o acesso à modalidade para proprietários que ainda não terminaram de pagar o financiamento original.

Home equity e financiamento imobiliário são diferentes

Apesar de ambos envolverem imóveis, home equity e financiamento imobiliário possuem objetivos diferentes.

No financiamento imobiliário, o dinheiro é destinado especificamente à aquisição de uma propriedade. O imóvel que está sendo comprado participa da própria estrutura da operação.

No home equity, o cliente já possui um patrimônio imobiliário, ainda que possa existir saldo devedor em determinadas situações, e utiliza esse bem como garantia para obter recursos.

Além disso, o dinheiro obtido no crédito com garantia possui uso livre.

Essa diferença é importante principalmente para quem busca crédito e encontra diferentes produtos associados ao mercado imobiliário.

A CashMe, por exemplo, oferece as duas modalidades. No financiamento imobiliário da empresa, a operação pode cobrir até 60% do valor do imóvel escolhido, com prazo de até 240 meses. A linha pode ser utilizada para imóveis novos ou usados, residenciais ou comerciais, observadas as condições da operação.

Imóvel pode financiar novos projetos sem ser vendido

A liberdade de utilização dos recursos é uma das características que aproximam o home equity de diferentes tipos de planejamento financeiro.

Um proprietário pode recorrer ao crédito para realizar uma reforma de grande porte, por exemplo. Um empresário pode utilizar os recursos para capital de giro ou expansão da empresa.

Outra possibilidade é a reorganização de dívidas.

Nesse cenário, o proprietário contrata uma nova operação para substituir compromissos existentes. Entretanto, essa estratégia exige comparar cuidadosamente o Custo Efetivo Total (CET) das dívidas atuais com o custo da nova operação.

Trocar várias dívidas por uma única parcela pode simplificar a organização financeira, mas a decisão deve considerar juros, encargos, prazo e custo total.

O prazo maior também merece atenção. Parcelas menores não significam necessariamente um custo final menor, especialmente quando o pagamento é distribuído durante muitos anos.

Valor do imóvel influencia diretamente a operação

A expansão do home equity também evidencia a relação entre crédito e valorização imobiliária.

Como o limite disponível é calculado parcialmente a partir do valor de avaliação do bem, as características do patrimônio influenciam a operação.

Localização, situação documental, características do imóvel e liquidez são alguns dos aspectos que podem ser considerados durante a avaliação.

A documentação também precisa estar regularizada. Na CashMe, por exemplo, entre os documentos solicitados estão matrícula e IPTU do imóvel, além dos documentos pessoais e comprovantes relacionados à análise financeira.

Um imóvel irregular pode impedir ou atrasar a contratação.

Por isso, proprietários interessados nesse tipo de crédito precisam observar não somente quanto acreditam que o patrimônio vale, mas também sua situação documental.

Crédito com garantia exige planejamento

Apesar da possibilidade de acessar valores elevados e prazos longos, o home equity envolve uma decisão importante: colocar um patrimônio imobiliário como garantia de uma dívida.

Por isso, a capacidade de pagamento precisa ser avaliada antes da contratação.

O consumidor deve observar o valor das parcelas, prazo, taxas, indexadores, CET e regras previstas no contrato.

Também é recomendável comparar cenários.

Se o dinheiro for destinado a uma empresa, por exemplo, é necessário calcular se o fluxo de caixa conseguirá absorver as parcelas mesmo se o investimento demorar mais do que o esperado para apresentar retorno.

Quando o objetivo é uma reforma ou projeto pessoal, o mesmo cuidado se aplica ao orçamento familiar.

A garantia imobiliária permite estruturar a operação, mas também significa que o imóvel está vinculado ao cumprimento do contrato. A inadimplência pode levar à execução da garantia, conforme as condições legais e contratuais aplicáveis.

Mercado imobiliário passa a ter nova relação com o crédito

O crescimento do home equity mostra que o patrimônio imobiliário pode assumir novas funções na vida financeira dos brasileiros.

A casa, apartamento, sala comercial ou terreno não representa apenas um bem que pode ser vendido ou alugado. Dependendo das condições do proprietário e da operação, também pode funcionar como garantia para acessar recursos.

Na CashMe, por exemplo, o crédito pode variar de R$ 50 mil a R$ 25 milhões, chegar a até 60% do valor de avaliação do imóvel e ser pago em até 240 meses.

Ao mesmo tempo, o avanço de 30,9% nas concessões brasileiras de home equity no primeiro semestre de 2026 indica que mais proprietários estão conhecendo essa possibilidade.

A tendência cria uma conexão cada vez maior entre patrimônio imobiliário, crédito e planejamento financeiro.

Para o consumidor, porém, o crescimento da oferta não elimina a necessidade de cautela. Antes de transformar parte do valor de um imóvel em crédito, é fundamental entender as condições da operação e, principalmente, definir de que maneira os recursos serão utilizados e pagos.

O imóvel pode abrir acesso a uma fonte relevante de recursos, mas continua sendo patrimônio. Por isso, o home equity tende a fazer mais sentido quando integra uma estratégia financeira planejada, com finalidade definida e capacidade de pagamento compatível com o compromisso assumido.